Was ist wichtig beim Vermieten?

Eine Wohnung zu vermieten klingt nach passivem Einkommen – ist aber ein kleines Unternehmen mit Rechten, Pflichten und Steuerregeln. Wer die Basics kennt, spart sich viel Ärger. Hier das Wichtigste im Überblick.

1. Den richtigen Mieter finden

Der wichtigste Schritt passiert vor dem Einzug. Eine sorgfältige Auswahl schützt dich vor Mietausfall:

• Selbstauskunft und Einkommensnachweis (meist die letzten drei Gehaltsnachweise)
• Bonitätsauskunft (z. B. SCHUFA)
• ein persönlicher Eindruck beim Besichtigungstermin

Wichtig: Bestimmte Fragen (etwa nach Familienplanung oder Religion) sind unzulässig. Bleib bei dem, was für das Mietverhältnis relevant ist.

2. Kaution: maximal drei Kaltmieten

Die Mietkaution darf höchstens das Dreifache der monatlichen Kaltmiete betragen – ohne Nebenkosten gerechnet. Als Vermieter bist du verpflichtet, die Kaution getrennt von deinem Vermögen, insolvenzgeschützt und verzinst anzulegen.

3. Die Miethöhe – Achtung Mietpreisbremse

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt die Mietpreisbremse. Sie wurde verlängert und gilt bundesrechtlich bis Ende 2029. Dort darfst du bei einer Neuvermietung höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Der Mietspiegel deiner Gemeinde ist dafür die Grundlage.

4. Vertrag und Übergabe

Ein sauberer, aktueller Mietvertrag beugt Streit vor. Mach bei der Übergabe immer ein Übergabeprotokoll mit Zählerständen und Fotos – das ist Gold wert, wenn der Mieter irgendwann auszieht.

5. Nebenkostenabrechnung: die 12-Monats-Frist

Die Betriebskostenabrechnung muss dem Mieter innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums vorliegen. Die Abrechnung für 2025 muss also bis zum 31.12.2026 zugestellt sein. Versäumst du die Frist, kannst du in der Regel nichts mehr nachfordern.

6. Neu 2026: Mietrecht II

Zum 1. Juli 2026 ist eine Mietrechtsreform in Kraft getreten. Sie schließt Lücken bei Indexmieten, begrenzt Möblierungszuschläge und regelt die Aufteilung der CO²-Kosten strenger: Je schlechter die Energiebilanz des Gebäudes, desto höher der Anteil, den du als Vermieter trägst. Ein guter Grund, die energetische Qualität deiner Immobilie im Blick zu haben.

7. Steuern nicht vergessen

Mieteinnahmen gibst du in der Anlage V deiner Steuererklärung an. Die gute Nachricht: Zinsen, laufende Kosten und die Gebäudeabschreibung (AfA) kannst du gegenrechnen. Oft bleibt unterm Strich deutlich weniger zu versteuern, als die Mieteinnahmen vermuten lassen.