Selbst einziehen oder vermieten?

„Soll ich das Haus selbst bewohnen oder als Kapitalanlage vermieten?“ Diese Frage bekomme ich oft. Beides kann richtig sein – es sind nur zwei völlig verschiedene Ziele. Hier die Vor- und Nachteile ohne Beschönigung.

Die selbstgenutzte Immobilie

Du wohnst in deinen eigenen vier Wänden, zahlst keine Miete mehr und gestaltest alles so, wie du es willst.

Vorteile

• Du wohnst mietfrei und bist unabhängig von Mieterhöhungen.
• Emotionaler Wert und Sicherheit, besonders im Alter.
• Beim späteren Verkauf ist der Gewinn steuerfrei, wenn du selbst darin gewohnt hast.

Nachteile

• Zinsen, Abschreibung und laufende Kosten kannst du steuerlich nicht absetzen.
• Dein Kapital ist gebunden und wirft keine laufenden Einnahmen ab.
• Instandhaltung zahlst du komplett selbst.

Die Immobilie als Kapitalanlage

Du kaufst, um zu vermieten. Jetzt zählt die Rechnung, nicht das Bauchgefühl.

Vorteile

• Du hast Mieteinnahmen, die einen Teil der Finanzierung tragen.
• Vieles ist steuerlich absetzbar: Zinsen, laufende Kosten und die Gebäudeabschreibung (AfA). Die AfA beträgt je nach Baujahr 2 % (ab 1925), 2,5 % (vor 1925) oder 3 % (Neubau ab 2023) pro Jahr.
• Nach 10 Jahren Haltedauer ist ein Verkaufsgewinn steuerfrei.
• Du baust mit dem Geld der Bank und teilweise der Mieter Vermögen auf.

Nachteile

• Die Mieteinnahmen sind steuerpflichtig (Anlage V).
• Aufwand und Risiko: Mietersuche, Verwaltung, Leerstand, Reparaturen.
• Läuft die Rechnung nicht auf, zahlst du drauf. Lage und Kaufpreis müssen stimmen.

Was passt zu dir?

Grob gesagt: Willst du Sicherheit und ein Zuhause, ist die selbstgenutzte Immobilie das Richtige. Willst du Vermögen aufbauen und Steuern optimieren, kann eine Kapitalanlage sinnvoll sein – aber nur, wenn die Zahlen passen. Viele machen beides nacheinander: erst das eigene Zuhause, später eine vermietete Wohnung als Baustein für die Altersvorsorge.